聚焦博鳌论坛 | 阳光城吴建斌:房企高财务杠杆难降,不要一提高周转就“谈虎色变”

时间:2020-08-15 16:24:05 作者:维特财经网
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聚焦博鳌论坛 | <a style='color: #3753A2;font-size: 18px;font-weight: 400;' target='_blank' title='阳光城' href='/company/sz000671'>阳光城</a>吴建斌:房企高财务杠杆难降,不要一提高周转就“谈虎色变”

阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人吴建斌

华夏时报(chinatimes.net.cn)记者陆肖肖 博鳌报道

在房地产高周转时代,如何做好债务与规模的平衡,如何更好的把握利润,是企业需要特别思考的议题。

在8月13日的2020博鳌论坛上,阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人吴建斌表示,当前房企规模扩张还是第一需要,但规模扩张的度需要设定一个安全垫,在房地产市场下行时期,安全垫就要厚。

吴建斌表示,相当一段时间,高财务杠杆是根本降不下来的。千万不要一谈高周转就谈虎色变,企业要想实现快速的发展、可持续发展,就必须继续要追求高周转的打法。

天平的左边是负债,右边是规模

吴建斌提到,自己特意画了一个天平,天平的左边是负债,右边是规模,中间是利润。当负债重的时候,规模这个天平就要向上走,也就是加杠杆的过程,企业的规模就可以做大。当负债减轻,规模必然会下降,债务和规模之间的支撑点就是利润。

怎么才能做到财务时点的平衡呢?吴建斌表示,收入要大于支出,你才能做到平衡,如果收入比支出要少,这个企业可能在流动方面就会出现缺口。这里的收入一般指的是经营性的收入,投资性的收入,融资性的收入。支出指的是经营性的支出、投资性的支出,或者归还到期贷款的融资性支出,这些指标都会反映在资产负债表上,最后反映在现金流量表上。

“财务平衡就是要做到短期、中期、长期的收与支的时点上的平衡,或者是一种动态的弹性平衡”,吴建斌表示:“一个企业的奋斗目标是很多的,但是归根结底核心的目标是优化和提升资产负债表,终身为优化与提升资产负债表而奋斗,这是干企业的目的。”

在当前的房地产市场,规模已经成为企业发展的共识。吴建斌指出,当前房企规模扩张还是第一需要,也反映了房地产市场仍然有很大的机会,是大有可为的。

房企想要发展,需要三个杠杆。吴建斌提到,一个是财务杠杆,一个是经营杠杆,一个是合作杠杆。当前是在加杠杆还是降杠杆呢?他表示:“今年的时间可以划分为两大段,上半年受到疫情的影响,国家在财政政策、货币政策方面采取了比去年同期宽松的政策,土地市场出现火热,企业都在加杠杆。下半年,在不确定的国际环境下,确保安全运行排在第一位,企业需要减财务杠杆。”

房企规模扩张的度在哪里呢?吴建斌表示,房企继续规模扩张,是非常好的选择,因为有规模才有红利,有规模才有地位,这是大家普遍的共识。中国房地产才走过二三十年,市场目前还处在青春期,机会还有很多。房企规模扩张的度需要设定一个安全垫,这需要把握三个方面。

第一,要分清市场当下是上行、横盘还是下行,这一点非常重要,如果房地产市场是上行,安全垫的厚度就不必要在意,杠杆可以放大一些,如果是横盘,安全垫就要适中,如果房地产市场是下行的,安全垫就要厚。

第二,要分清利润的空间到底有多大。从2015年开始,房地产的毛利润率、净利润率开始大幅下降,有的公司每年下跌一个点,有的公司每年下跌几个点,现在项目利润空间已经很小,只有百分之五六的利润就可以去公开市场拿地。而房企目前普遍的融资成本是百分之七八,有的公司到了百分之十几,从财务的角度来看,这是非常危险的,企业的融资成本已经远超利润空间。

第三,房企要有自己的战略,要看战略是偏向机会主义者,还是偏向长期主义者。如果偏向机会主义者,需要靠赌、靠炒、要贪,那就要看运气。但如果企业战略偏向长期主义者,长期财务杠杆保持一个均衡的水平,而且要维持在一个较低的水平,安全垫就要厚。

不要一说高周转就“谈虎色变”

房地产市场竞争日益激烈,大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼成为市场的生存法则。吴建斌表示,整个房地产市场是一个扩张、洗牌、再扩张、再洗牌的过程,中国市场太大了,经过洗牌之后,房企可能会集中在100家之内。房地产市场需要在竞争中实现自我平衡,实现优胜劣汰,这是自然规律。

房企规模继续做大的关键要素有哪些?吴建斌表示,首先是要顺应新时期拓展土地储备的新特点,一定要获得便宜的、高额的土地储备。市场已经变了,获得土地的机会、渠道跟原来是不一样的,企业应该有很多的渠道,用来获得源源不断的土地。

最近几年,随着房企规模扩张的加快,快周转成为多数房企的操作模式。吴建斌表示,千万不要一谈高周转就谈虎色变,千万不要回避这个问题。因为现在资金的成本太高了,这是一个现实的问题。特别是中小企业,因为评级不高,融资成本就很高,借的又是一年期、两年期的短期债务,覆盖一个房地产项目的周期都不够。

吴建斌强调,企业要想实现快速的发展、继续发展、可持续发展,就必须继续追求高周转的打法。如果高周转追求不了,我们可以追求相对高周转、快周转,这个精神是不能变的,而且要持续用这个精神来改善我们每个环节,这是非常重要的。

“相当一段时间,高财务杠杆是根本降不下来的”,吴建斌指出,一是没有这个条件,二是也没有降的理由,三是它能够推动公司的快速发展,从心理上也不需要(降)。

吴建斌总结道,企业管理的核心是财务管理,财务管理的核心是现金流管理,而现金流管理核心是经营现金流管理,“我们再剥一层皮,经营现金流管理的核心是可以动用的现金流的管理。”他说。

对此,吴建斌建议,如果有机会,努力扩充资本,把每次资本的窗口利用好也是非常重要的。企业要利用资本市场的窗口,可以定增、可以分拆下面的业务上市,来扩充企业的资本,这对降低资产负债率、降低净负债率,提升公司的安全性都是非常重要的。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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