「最新理财方式」北京经营旅游公司十年,疫情下,房产抵押转贷一年省了十几万利息

时间:2020-06-23 20:02:39 作者:维特财经网
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以下为疫情北京经营旅游公司十年,疫情下,房产抵押转贷一年省了十几万利息内容:


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北京经营旅游公司十年,疫情下,房产抵押转贷一年省了十几万利息


声明:本文所描述为真实客户贷款案例。目的只是通过真实贷款案例介绍和解读,探讨针对不同的客户情况,如何规划贷款方案,从而更好的满足融资需求,降低融资成本。至于,非涉贷问题,不在本文谈论范围之内。


基本情况介绍

41岁,09年开的旅游公司,现在主做在线旅游,在线票务。朝阳有两套房产,一套70年公寓16年抵押贷款280万,年化7.1%。一套商品房住宅,18年抵押贷款550万,年化6.86%。该住宅当时评估可贷额度为937万,只用了550万,但是银行做的是最高额抵押。去年11月份,需要资金。听从贷款中介建议,把住宅的房本从银行借出。然后,在大数做的二抵,贷了100万,五年等额本金,月息0.96%。

除上述三笔贷款外,个人信用负债也比较高,有平安银行的新E贷50万,招商闪电贷20万,南京银行个人消费贷30万,微粒贷十几万。信用卡总授信一百多万,近6个月平均使用40万。个人和公司流水充足,做的贷款比较多,知道征信很重要,平时比较注意,从未有过逾期。

正常春节是旅游行业的旺季,这几年春节旅游受到越来越多的人青睐,每年他们春节的业务都是增长的。本身对于这次春节信心满满,感觉会比较不错。结果,没想到爆发了新冠状病毒疫情。疫情持续到现在,近半年的时间了,对于别的行业来说可能是半年停摆。对于旅游行业来说,可以用毁灭性的打击,1月24日,文化旅游部门发出紧急通知,要求全国旅行社及在线旅游企业,暂停经营团队旅游及“机票+酒店”等旅游产品。国内游,出境游,入境游三大板块全部停摆。那段全公司都特别忙,全部在处理退单。

个人负债很高,一个月月供一二十万,平时也没觉着有太大问题。这次疫情,导致还款压力非常大。急需一笔资金,解决当前困境。

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情况解读:

一:整体负债很高。

二:有个很大的风险,这里做个详细介绍,希望能对有类似情况的朋友做个提醒。

现在办理抵押贷款,绝大多数银行都需要收押房本。如果是正规用途,比如孩子上学等需要使用房本。要么是银行派员工送过去,使用完毕带回。要么是先申请,去银行借出房本,使用完毕再送回去。抵押贷款的借款协议,都有明确规定,在贷款未结清,未办理解除抵押前,是不允许再次抵押的。

办理再次抵押,也就是俗称的二抵,一般指的是按揭买房,房本在自己手里。然后,去银行做二次抵押。大多要求,按揭还满18个月以上。抵押贷款是不能做二抵的。

其在朝阳的住宅,可贷937万,当时只贷了550万,房本被银行收押,并且签的借贷合同有明确约定,做的是最高额抵押。是一定不能做二抵的。但是,不了解情况,在别人的忽悠下,借出房本。在非银金融机构做了二抵。

这会面临很大风险,银行会定期做贷后管理,如果核查到违规做了二次抵押,会要求提前偿还贷款,并且可能会存在罚息或者违约金的情况。也不要有侥幸心理,认为银行是查不到的。不动产登记信息,会显示房产的抵押情况,并且现在风控是数据互通的。如下图所示:

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解决方案:

根据其情况,负债高,违规做二抵,之前贷款利息相对比较高,现在还需要一笔资金周转,规划如下

一:17年,18年至今,房价有下滑。以其住宅为例,18年评估值1338万,可贷7成,937万。现在,评估值少了200万,为1213万。另一套公寓,之前贷了6成280万,现在需要贷7成280,现在剩余本金250多万。所以,如果需要多贷一笔钱,首要条件是高值,高成数。

二:去年以前,国家实行基准利率五年期以上4.9%。之前,一般抵押贷款是基准利率上浮30%—40%。也就是6.37%—6.86%。现在,疫情期间,为了帮助中小企业应对疫情难关。各大银行推出了力度不小的降息政策,趁此机会尽可能利率做低,降低资金成本。

三:之前月供压力比较大,一个月各种贷款加起来一个月需要还二十多万。在满足上述条件时,尽可能降低月供。尤其,疫情下,公司经营远没有恢复正常。

四:具体实施方案

1:住宅总价比较高,操作高成产品,现在评估价1213万,按照7.5成批贷,909万。十年期,月息,每年归还5%本金,到期一次性归还剩余本金。年化利率5.8%。

2:70年公寓,二十年等额本息,七成批贷280万,年化5%。

流程:

规划完方案,先下家银行进行贷款申请,批贷后,垫资偿还上家银行抵押贷款。还款完毕,解押,赎回房本。下家银行上抵,放款,偿还垫资。因为,疫情期间,建委也做出了改进。解押,上抵全部可以在线操作,大幅缩短了垫资周期,一共垫了15天。

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总结:

1:转贷完毕后,多贷了300万的现金,解决燃眉之急。

2:释放了违规做二抵的风险。

3:贷款利率一个是7.1%,一个是6.86%。转贷完毕后是,一个是5.8%,一个是5%。一年省了一个多点,一年节省十几万的利息。

4:一个是月息,每年归还5%的本金。一个是20年等额本息。第一个,月供4.4万。每年需要归还,45.45万本金。一个,月供18500元。整个月供比之前降低了一半多,还款压力大幅减轻。


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